中古マンションをリフォームするときの注意点 – エキサイトニュース – Excite – エキサイトニュース

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手頃な価格の中古マンションを購入して、リフォームを行う人が増えています。中には築30年以上の築古マンションでも、リフォーム次第で新築に負けない快適な物件に生まれ変わるようです。

この記事では、特に投資用物件として中古マンションを購入する場合の注意点をお伝えします。

■中古(築古)マンションに隠れている思わぬ出費の可能性

中古のマンションを格安で購入してリフォームを行い、賃貸物件に仕上げることが注目されています。これは、新築は入居者が付きやすい反面、どうしても利回りが低くなってしまうため、ちょっと古い物件を購入しリフォームすることで、新築並みの家賃収入を狙うことが可能になるという考え方のためです。

しかし、中古マンションには思わぬ出費がかかる可能性があり、物件の概要や内覧だけではわかりにくい状況があるので注意が必要です。構造面や管理規約の制限で、専有部分であっても自由にリフォームすることができない、もしくは多額の費用がかかってくるケースがあります。

● 中古(築古)特有のリフォーム問題例
・ 水回りの配管がコンクリート内に埋まっていて移設、交換ができない(できても多額)
・ サッシ玄関ドアなどが古くて耐熱・耐寒性が無いのに、管理規約で交換できない
・ 水道管など老朽部分の取り換え工事に指定業者が決まっていて価格交渉ができない
・ 購入・リフォーム後に大規模修繕の時期が重なり思わぬ出費
・ リフォーム完成後に建て替えの決議がされてしまった

実際には建て替えに至るマンションの割合はまだまだ低いので、リフォーム後の建て替え決議に関して今はそれほど問題になっていません。しかし国土交通省の発表したマンションの平均寿命が約50年というのを聞いて、築30年を超えるマンションを購入した人はとても驚いたと思います。

鉄筋コンクリート造とはいっても、マンションにも寿命があります。築年数からは想像もできないような立派な中古マンションの存在もそれほど珍しくありません。そのような中古マンションを見つけることがポイントです。

■構造、管理面に加えてそのマンションの未来についてもよく調べる

構造面でも問題なく、管理規約面でもリフォームできる自由さがあれば、まず購入検討物件です。さらに今までのマンションの管理状態を調べます。管理組合の決議や細かい修繕の履歴が必要になってきます。

今まで管理をきっちりしていたマンションの場合は、その建物を長く利用しようとする各所有者たちの意識が高い物件だといえます。そして所有者たちが、古くても大事に長く住み続けたいマンションだと思っている物件ということです。

■100年利用できる可能性のあるマンション、エリアは都市部になってくる

では、どのような物件でも100年利用できるように管理することが可能なのでしょうか。

それは都市部の人気エリアといえるでしょう。一時的に人気のあるエリアではなく、今でも人口が減ることなく緩やかにでも増え続けているエリアです。そんな場所には新築の物件もどんどん建築されていきますし、住みやすい環境も整い中古のマンションでも住民による管理が行き届いていて購入希望者が多いのが特徴です。

このような物件だと「格安」とまではいかないので、リフォームして賃貸物件として運用しても採算が取れるかどうか難しい問題になってきます。しかしこの先、老朽化した中古マンションの数がどんどん増えてくることを考慮すれば、そのような物件の中から長く大切にされているマンションを見つけて、低リスクの投資物件として活用すると面白いのではないでしょうか。(提供:民泊投資ジャーナル)





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